震災後の不動産マーケット｜株式・資産形成講座メルマガ

   2011/6/29（水）  
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第198回目発行！株式・資産形成講座メルマガです。

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ビジネス・ブレークスルー　株式・資産形成講座事務局の加藤です。
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今回は、先日撮影した特別講義『震災後の不動産マーケット』より抜粋してお届けいたします。マーケット環境を捉える、資産形成を実現するためのとっておき情報を、どうぞご覧ください。

本文タイトル
『震災後の不動産マーケット』

●震災の不動産への影響とは？

　阪神大震災と比べ、東日本大震災では被害が広範囲に渡っており、不動産市場にも相当な影響を与えていると思います。被害の大きかった首都圏の湾岸エリアの新浦安に震災当月、仙台には先月行ってきました。地震の被害を直接的に受けたエリアだけでなく、全体的にも不動産に対する見方は、変わってきています。

　震災前の不動産市場の動向ですが、地価公示で見る地価変動率を見ると、３大都市圏の地価の変動率は、不動産市場は回復基調にありました。ここ20年の価格動向を見るとバブル崩壊から長期間地価が下がってきていましたが、２００４年、２００５年頃から不動産市場に資金が流入し、一旦地価は上昇に転じました。

　その後、リーマンショックの２００８年から大きく下落していましたが、徐々に不動産市場は回復基調にありました。ようやく不動産の動きが活発化しつつあった中、今回の震災で回復基調だった地価トレンドが影響を受けそうです。


　国土交通省発表の地価LOOKレポート全国の地価動向を見ると、四半期ごとの直近データで、今年の１月から３月末までの地価トレンドが弱含んでいます。地価LOOKレポートは、全国１５０地点の商業地・住宅地の地価動向を調査しているもので、前回の平成２２年１０月から１２月までの動向では、多くの地点で上昇がでていて（住宅１１地点・商業５地点）、一方で下落地点は減ってきていました。

　全国的に反転傾向が見られたのが、震災前の直前の四半期の状況でした。具体的な地点としては、新百合ケ丘、武蔵小杉、川崎、高輪、芝浦、豊洲、博多、豊中、京都烏丸などです。ところが、今回の調査では、全国で商業地住宅地合わせても上昇は２地点にとどまりました。上昇したのは、兵庫県の神戸市東灘区と芦屋市でした。

　今回の震災によって、関西方面に人口がシフトしていることの影響もある思われます。一部の外資系企業などが業務機能を一部関西に移転しました。このことが、関西の有力な住宅地の上昇に繋がったと思います。

　首都圏を詳しく見ると、震災の影響が比較的大きかったと言われる東京湾岸エリアが下落しています（新浦安は調査外）。幕張や千葉みなと、豊洲、芝浦、みなとみらい、といった埋め立て地エリアは全体的に弱含みです。また、遠隔地エリアの下落も目立っています。今回は首都圏でも震災当日は電車が止まり、大勢が帰宅難民となりました。その影響で、遠隔地エリアも比較的下落が目立つ傾向になっています。

　逆に横ばいのところは、神奈川の県央地区、港北ニュータウンエリアなどで比較的地価の変動が横ばいにとどまっています。影響を受けにくい内陸部であり、かつ比較的整備された住宅地であることが影響を受けにくかった理由と思われます。


　将来的に不動産を見る場合、押さえておきたいポイントが、人口動態です。少子高齢化、人口減が言われて久しいですが、東京都の将来の人口予測を見ると、ここ１０年強の人口総数はそれほど大きく減少する予測にはなっていません。ただ、大きく変わるのが、住宅購入のニーズが高い層のボリュームです。

　不動産を買う層の中心年齢層は３５歳と言われていて、特に購入の中心となる層は、３０代から４０代前半までです。それを合計した人口が表の下段の３０ー４４歳の数です。２００５年が３０７万２０００人、２０１０年が３１０万２０００人と増えましたが、５年後の２０１５年には３０６万２０００人となり、さらに５年後の予想は２７０万６０００人と、この年齢層の人口は、東京都では今がピークになっているのです。

　不動産価格への影響ですが、今が需要が大きいタイミングだと思いますが、将来的に需要と合わせて供給が減る可能性もありますので、１０年後に価格が大きく下落するとは一概に言えないと思います。

　埼玉県のデータをみると、３０ー４４歳人口は既にこの５年でほぼ横ばいになっています。東京と比べて不動産価格が安いので、購入適齢期の年齢も若干若くなります。そうした観点で考えると、３０代の人口を見る必要があり、すでに減少してきています。

　東京都に比べると、千葉や埼玉あたりの郊外エリアの価格動向がやや弱含みであるのは、こうした点に影響しているのだと思います。将来的な人口動態は不動産投資を考える際にはぜひ押さえておいていただきたいポイントだと思います。
講師紹介
岡本郁雄
株式会社アカデミア・アセット・エージェント代表取締役
不動産コンサルタント
ファイナンシャルプランナーCFP（R）中小企業診断士


岡本 郁雄


「金融リアルタイムラブ」6月14日撮影より一部抜粋



編集後記
 編集後記


グローバルマネー・ジャーナル第198号、いかがでしたでしょうか。

先日セミナーの際に不動産をお持ちの方を伺ったところ、実に6割に上りました。不動産についてのご関心の高さから、今回ご紹介させていただきました。経済情勢を踏まえ、資産運用・形成していくためにご活用ください。

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それでは、来週のグローバルマネー・ジャーナルもお楽しみに！

株式・資産形成講座
加藤

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